住宅ローンの適切な借入額と年収の目安は？失敗しない考え方を徹底解説！

年収に対する住宅ローンの目安は6〜7倍

年収に対する住宅ローン借入金額の目安は、一般的に6〜7倍とされています。
たとえば、年収600万円の場合、住宅ローンの借入金額の目安は3,600万〜4,200万円です。
このくらいの金額であれば、無理なく返済できる範囲といえるでしょう。

とはいえ、月々の生活費や子どもの教育費などにもお金が必要となるため、住宅ローン以外の家計の支出も考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

なお、産休や育休中の場合でも、申し込める金融機関はあります。
各種休暇に入る前の年収で審査するなど、各金融機関によって審査基準が定められているので、まずは確認してみましょう。

しかし実際、希望の物件を購入するのにどの程度の収入が必要なのか…と悩む方も少なくないはずです。
ここからは、住宅の種類ごとに、収入や借入金額の目安を解説します。

• 参考：住宅ローンの返済比率とは？審査に通りやすい比率の目安と注意点｜三井住友銀行

【建物別】年収に対する住宅ローンの目安

注文住宅やマンションなど物件の種類が異なれば、借入金額も異なります。
参考の1つとして、住宅の種類ごとに、フラット35を借り入れしている人の平均世帯年収や借入金額を見てみましょう。

（2023年度）

• 引用： 2023年度　フラット35利用者調査｜住宅支援機構

• ※1所要資金とは、ローン申込時の土地と建物の合計金額のことであり、自己資金も含まれた金額
• ※2年収倍率とは、所要資金を世帯年収で除した数値のこと

「フラット35利用者調査」によると、2023年度にフラット35で住宅ローンを借りた人の平均世帯年収は661万円でした。住宅種類によっても差がありますが、世帯年収に対して4〜6倍の融資金（住宅ローン融資金額）で借り入れていることがわかります。

注文住宅を購入した人の平均世帯年収については、2020年度は594万円、2023年度は629万円。マンションを購入した人の平均世帯年収は、2020年度は789万円、2023年度は955万円でした。

注文住宅の所要資金を確認してみると、2020年度は3,534万円、2023年度は3,863万円。マンションの所要資金は、2020年度は4,545万円、2023年度は5,245万円で推移しており、近年の住宅価格の上昇傾向が顕著に表れています。

自己資金を含めた所要資金で算出される年収倍率に関しては、注文住宅では2020年度が6.7倍で2023年度は7.0倍。マンションでは2020年度が7.0倍で2023年度は7.2倍となっています。

住宅価格の高騰に伴い、住宅ローンを利用して注文住宅やマンションを購入している人の借入金額は、年々増加している傾向があります。

• 参考：2020年度　フラット35利用者調査｜住宅支援機構
• 参考：2023年度　フラット35利用者調査｜住宅支援機構

年収に対して借りられる住宅ローンの返済比率

返済比率とは、「年収に対するローンの年間返済額の割合」です。住宅ローンなどの返済金額が多いほど、返済比率は高くなります。

【返済比率の計算式】

• 返済比率＝年間のローン返済額 ÷ 手取り年収 × 100

また、返済比率を計算する際には、カードローンやマイカーローン、奨学金など、住宅ローン以外の借入金も含めて計算しましょう。
手取り年収が500万円で年間のローン返済額が100万円の場合であれば、返済比率は20％となります。

返済比率が高くなりすぎると、住宅ローン返済に加え日々の生活費などで余裕がなくなり、家計が圧迫されてしまう可能性が考えられます。
住宅ローンを借り入れる際には、収入や生活費など将来の支出を総合的に考慮しながら、ゆとりを持った資金計画を立てることが大切です。

• 参考：住宅ローンの返済比率とは？審査に通りやすい比率の目安と注意点｜三井住友銀行

一般的な返済比率の目安は30〜35％

金融機関では、年収と借入希望額で算出される返済比率などを総合的に判断し、申込人ごとに住宅ローンの審査を実施しています。また、年収によって返済比率の上限が変わることも少なくありません。
フラット35は住宅ローン審査基準の返済比率を公表しており、年収400万円未満で30％以下、年収400万円以上で35％以下となっています。

金融機関によっても審査基準は変わりますが、一般的には、年収に対するローンの返済比率は「30〜35％」が目安とされています。
たとえば、手取り年収350万円で、返済比率30％である年間返済額105万円までを借り入れするとしましょう。その場合、毎月のローン返済額は、単純計算で12で割ると87,500円となります。

住宅ローンの審査に通過しても、返済比率が高ければ万が一収入が減少した場合は返済負担が重くなり、家計が圧迫されてしまうかもしれません。
そのような事態を防ぐために、金融機関は返済比率に上限を設け審査しているのです。

• 参考：住宅ローンの返済比率とは？審査に通りやすい比率の目安と注意点｜三井住友銀行
• 参考：Q年収による借入額などの制限はありますか。｜ずっと固定金利の安心 フラット35

理想的な返済比率の目安は20〜25％

返済比率の目安は、先述したとおり30〜35％とされていますが、この数字はあくまで目安であり、金融機関で借り入れができる上限金額となります。

長期の住宅ローン返済を無理なく続けるためには、返済比率に余裕があるほどよいでしょう。そのため、理想とされる返済比率は20〜25％が目安といわれています。

手取り年収500万円であれば、35％である年間175万円を住宅ローン返済に充てると、月々の返済額は約146,000円です。家族構成やライフプランによってはローンの負担が重く、突発的な出費に対応できない場面も予想されます。

ある程度の余裕を持って返済を続けられるよう返済比率を20％に抑えておけば、年間返済額は100万円ですので、月々の返済額は約84,000円まで減額できます。日々の生活にも大きなゆとりが生まれるでしょう。

• 参考：住宅ローンの返済比率とは？審査に通りやすい比率の目安と注意点｜三井住友銀行

住宅ローンの目安はいくら借りられるかではなく無理なく返済できるかが重要

住宅ローンを借り入れする際、物件の購入予算を引き上げ「借入可能な上限額まで借りたい」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、金融機関の審査に通ったからといって、必ずしも無理なく返済できる金額であるとは限らないでしょう。実際、借入上限額ギリギリまで借りると、住宅ローンの返済が滞ってしまう可能性が高まり、生活に影響を及ぼしてしまうリスクも高まります。

そのため、「無理なく返済できるか」に重点を置いて、住宅ローンの借入金額を決めることが大切です。

まずは、月々の住宅ローン返済額を算出した上で、生活費や将来の支出も考慮し、ライフプランに沿って無理なく支払える金額かを検討しましょう。

【年収別】返済シミュレーション

住宅ローンを借り入れする際には、年収に対する返済の割合が少ないほど、ゆとりを持って返済できます。
返済比率によって借入希望額、返済額はどのように変わるのか、年収別にシミュレーション結果を見ていきましょう。

なお、年収の80％を手取り年収として設定し、借入希望額を50万円単位で「SMBC新規借り入れシミュレーション」に入力して返済額を算出しています。

【シミュレーション条件（共通）】

• 返済期間：35年
• ボーナス支払い：なし
• 返済方式：元利均等返済
• 金利：固定金利1.85％

【年収500万円（手取り年収400万円）の場合】

【年収750万円（手取り年収600万円）の場合】

【年収1,000万円（手取り年収800万円）の場合】

【年収1,250万円（手取り年収1,000万円）の場合】

なお、住宅ローンの審査では、カーローンやカードローン、奨学金など、そのほかの返済金額も返済比率に含めて計算します。
借入金額を考える際の目安として、参考にしてみてください。

• 参考：新規借り入れシミュレーション（借入額から毎月の返済額を調べる）｜三井住友銀行

月々の返済額のほか固定資産税や諸費用もかかることに注意

住宅を購入したあとに必要となる費用は、当然ながら、住宅ローンの返済費用だけではありません。
住宅ローンの月々の返済に加えて、固定資産税や都市計画税、諸費用がかかってくることも覚えておきましょう。

固定資産税とは、土地や家屋、そのほかの固定資産に対して課せられる税金です。
固定資産の所有者が、資産価値に応じ算定された税額を、固定資産が所在する市町村※へ納める必要があります。

• ※東京都23区内の場合、東京都に対し都税として納税します。

土地の場合、固定資産税は「課税標準額」に1.4％の税率を掛けた金額です。家屋に関しても同様に、固定資産課税台帳に登録された価格に基づき税額が決まります。

【固定資産税の計算方法】

• 土地の場合：固定資産税額＝土地の固定資産税評価額（課税標準額） × 1.4％（標準税率）
• 家屋の場合：固定資産税額＝課税台帳に登録されている価格 × 1.4％（標準税率）

固定資産税の納付時期は自治体によって異なります。年4回に分けて納付するか、一括まとめて納付するのが一般的です。

また、住宅購入に伴う諸費用として、印紙税、登記費用、仲介手数料、火災保険料などが挙げられます。マンションを購入する場合は、管理費や修繕積立金も必要です。
さらには、住宅ローンを契約する際にも諸費用がかかります。

住宅を購入する時には、住宅ローン返済だけでなく、これらの費用も考慮し、無理のない資金計画を立てることが重要です。

• 参考：固定資産税｜総務省
• 参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局

住宅ローンを無理なく返済するためのポイント

先に解説したとおり、住宅ローンの借入金額の目安は、一般的に年収の6〜7倍です。
そのほかにも、物件を購入したあとにかかってくる費用なども考慮して、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

「では、どのようにしたら、ゆとりを持って住宅ローンを返済できるのか」と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。

住宅ローンを無理なく返済するためには、以下4つのポイントを意識してみましょう。

• 1.まとまった頭金を用意する
• 2.返済期間は35年を目安に無理のない範囲で組む
• 3.自分に合った金利タイプを選ぶ
• 4.住宅ローン以外の支出入の「変化」も考慮する

それぞれ詳しく解説していきます。

ポイント1．まとまった頭金を用意する

住宅ローンを無理なく返済していくためには、まとまった頭金を用意しましょう。

頭金を入れなくても、住宅ローンを利用し物件を購入することは可能です。一方で、頭金を多く入れることで、住宅ローンの借入金額が減り、ローン返済負担を軽減できます。

頭金とは、住宅を購入する際に自己資金から最初に支払う、まとまったお金を指します。
住宅購入にかかる総費用（物件価格＋諸費用）から住宅ローンで借り入れる金額を差し引いた部分です。

たとえば、5,000万円の住宅を購入する場合、頭金を1,000万円入れると、残りの4,000万円を住宅ローンで借りることとなります。

頭金が多ければ多いほど住宅ローンの借入金額は減り、月々の返済額も抑えられるため、余裕を持って住宅ローンを返済できるでしょう。
しかし、すべての預貯金を頭金として使ってしまうと、生活資金に回せるお金が不足し、突発的な支出など不測の事態に対応できなくなってしまう点には注意しなければなりません。

とくに子育て世代であれば、子どもの教育費や予期せぬ医療費など、まとまったお金が必要になることもあるでしょう。また、病気やケガなどで仕事ができず収入が途絶える可能性も考えられます。そのようなリスクも考慮し、ある程度の預貯金は残しておくべきです。

一般的に、頭金の目安は、住宅購入価格の2割ほどといわれています。
住宅ローンの返済負担と、万が一に備えて残しておくべき金額の両方を考慮した上で、頭金の金額をバランスよく決めることが大切です。

• 参考：住宅ローンの頭金は用意するべき？金額の目安や支払うメリット・デメリット｜三井住友銀行

ポイント2．返済期間は35年を目安に無理のない範囲で組む

返済期間に関しては、35年を目安に住宅ローンを借り入れることが一般的です。
返済期間を長くすれば、月々の返済額は少なくなるため、余裕を持って無理なくローン返済ができる可能性が高まります。しかし、返済期間が長くなるほど、金利の負担総額が増えることには留意しましょう。

また、住宅ローンの完済時年齢についても確認が必要です。金融機関によっては最長50年の超長期住宅ローンを取り扱っており、30歳以下の人でも住宅ローンを利用して住宅を購入しやすい環境が整っています。一方で、仮に25歳の人が50年の住宅ローンを利用すると、繰り上げ返済を積極的にしない限り、完済できるのは75歳になってしまうでしょう。

定年退職後にもローン返済が続くことは、さまざまなリスクに直面します。
そのため、住宅ローンを借りる際の返済期間は35年以内を目安とし、完済時年齢を踏まえ無理のない範囲でローンを組むことが重要です。

ポイント3．自分に合った金利タイプを選ぶ

無理のない返済をするためには、金利タイプの選択も重要なポイントです。
金利タイプには、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」があります。

「固定金利」は、その名のとおり、市場金利の動向に関係なく、返済期間中の適用金利が変わりません。
「全期間固定金利型」は借入から完済までの適用金利が固定され、月々の返済額が変わらず、返済プランを立てやすいといったメリットがあります。
固定金利の中でも「固定金利期間選択型」は、5年や10年など事前に設定した期間中のみ金利が一定です。固定期間終了時に手続きをしなければ、自動的に変動金利に切り替わります。

「変動金利」は、住宅ローン契約中の適用金利が市場金利に伴って変動する金利タイプです。一般的に変動金利は、固定金利よりも低く設定されています。

金利が高い時期に固定金利で借り入れした場合は、借り入れ後に金利が引き下げられた際にも、固定金利の期間中は高い金利のまま住宅ローンの返済を続けなければいけません。一方、変動金利で住宅ローンを借り入れした場合には、将来金利が上昇した際に、毎月の返済額が当初の想定より増えてしまうことも考えられます。

とはいえ、変動金利には「激変緩和措置」があるため、金利が急上昇した場合でも、毎月の返済額がすぐに増加することはありません。
具体的には、変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」というものが設けられています。

5年ルールが適用された場合、短期プライムレートの見直しによって基準金利が上昇しても、元本と金利の返済内訳が変わるだけで、毎月の返済額は5年間変わりません。125％ルールは、6年目以降に毎月返済額が増える場合、前回の返済額の125％までを上限として返済額を設定するというものです。
ただし、125％を超えた部分は未払い利息となるため、住宅ローンの最終返済日に一括返済する必要があり、最終的な金利負担や総返済額にも影響します。

このように、固定金利と変動金利とでは、それぞれ異なる性質を持ちます。各々のメリットやデメリットを十分に理解した上で、どちらを選ぶかを決めることが大切です。

• 参考：住宅ローンの固定金利と変動金利の違いは？それぞれのメリット・デメリットや選ぶ際のポイントも紹介！｜三井住友銀行

ポイント4．住宅ローン以外の支出入の「変化」も考慮する

無理なく住宅ローンを返済していくためには、住宅ローン以外の支出や、将来の収入の変化も考慮しましょう。

自身や家族のライフプランを見据え、住宅ローンの返済以外にも何にどのくらいのお金が必要となるのかを把握し、月々の支出全体をある程度「見える化」しておくことは非常に重要です。

さらには、住宅購入を機に、10年後や20年後の将来の収入や支出の変化についてもしっかり考えてみましょう。たとえば、出産や子どもの進学などで家族構成や生活状況が変化したり、車の購入といった大きな出費があったり、親の介護などライフステージの変化によって新たな支出が発生することもあるでしょう。

そのようなライフプランの変化に伴う収入や支出の変化を見越して、長期的な視点で返済計画を立てることが、無理のない返済につながります。
返済額が生活に大きな負担を及ばさぬよう、柔軟に対応できるような計画を立てることが大切なのです。

• ※2024年12月現在の情報です。今後、変更されることもありますのでご留意ください。