住宅ローンを組む際に必要な契約書は？確認すべきポイントも解説

金銭消費貸借契約とは、住宅ローンを契約する際に、お金を貸し出す貸主（債権者）と、お金を借りる借主（債務者）とが結ぶ契約です。金融機関が貸主であり、土地・建物の購入者が借主となります。

契約時に、借主が借りた金銭に利息をつけて返済を約束する「借用書」となるのが、この「金銭消費貸借契約書」です。

住宅ローン契約においての基礎となる「金銭消費貸借契約書」には、以下の内容が細かく記載されています。

• 契約日
• 借入金額
• 資金使途
• 返済期日
• 返済方法
• 利率
• 返済用預金口座

ほかにも、ローン返済を滞納した場合の対応など住宅ローン契約に関する詳細が記載されているため、金銭消費貸借契約書は契約締結においての最重要書類といえるでしょう。

抵当権設定契約書は、貸主である金融機関などが契約者（借主）の土地・建物に「抵当権」を設定するための契約書類です。

抵当権とは、「契約者が住宅ローンの返済ができない（債務不履行）場合に、土地・建物を競売などで売却し貸出債権を回収する権利」を指し、ローン借入時に設定されます。

対象不動産の所在地を管轄する法務局でおこなう「抵当権設定登記」は、不動産会社や金融機関が指定する司法書士へ依頼することが一般的であり、この際に作成されるのが「抵当権設定契約書」です。

契約書には、債務者である契約者が住宅ローンの返済ができない場合、債権者である金融機関が契約者の住宅を競売にかけ、売却できることを約束する内容が記載されています。

なお、最終的に無事住宅ローンを完済した際は、抵当権の抹消手続きをおこない、契約は解消となります。

住宅ローンの利用にあたっては、契約者（借主）が連帯保証人をたてるのではなく、保証会社を利用することが一般的です。

その際に必要となるのが「保証委託契約書」です。保証会社に委託する保証についての詳細や、実際に保証がおこなわれた際の求償権などが記載されています。

保証委託契約とは、契約者（借主）がローン返済できなくなった場合に、借主に代わって保証会社が金融機関に返済をおこなう契約です。

ただし、保証会社から貸主に対して返済がおこなわれても、契約者の債務がなくなるわけではありません。あくまで「代位弁済」であるため、契約者は後から保証会社に対して返済する義務があります。

なお、保証会社利用時には保証料の支払いが伴うため、契約者の費用負担に配慮し、保証会社を利用しない金融機関もあります。

参考：住宅ローンの連帯保証人とは？必要となるケースや立てる場合のリスクを紹介｜三井住友銀行

参考：債務者と保証人の保証委託契約｜国税庁

参考：保証委託約款について｜三井住友銀行

「金利に関する特約書」とは、固定や変動の金利についての取り決めが記載されている、金銭消費貸借契約書を補完する大切な書類です。

契約者が選択した金利タイプにより、特約書の種類が異なります。

特約書に記載されているのは、「変動金利」や「全期間固定金利」、金利が一定期間固定される「固定金利期間選択」といった金利変動に関するルールや取り決めについて、契約した金利タイプに応じた内容です。

特約書には、変動金利であればどのような基準金利を用いてどのように変動するか、基準日や返済額の変更日などについての記載があります。固定金利期間選択であればどのくらいの期間は金利が固定され、固定期間終了後の金利の扱いなどについての記載があるでしょう。

将来の金利変動に関するルールを詳細に記載した文書であり、契約者の月々の返済額、返済総額に関わる重要書類です。

団体信用生命保険（団信）とは、契約者がローン返済期間中に死亡・高度障害状態となった場合に、生命保険会社が金融機関に保険金を支払い、ローン残高が0円となる保険です。

民間の金融機関においては、一般的に住宅ローン申込時の団体信用生命保険への加入が必須（フラット35は任意）となっており、その際に提出するのが「団体信用生命保険申込書兼告知書」です。

団体信用生命保険の保障内容・範囲は金融機関によって異なり、中には要介護状態も保障対象とする特約なども見受けられます。

ただし、団体信用生命保険も生命保険と同様、過去から現在に至るまでの治療・病気などの告知義務があるため、病歴によっては加入できない可能性がある点には注意しましょう。

参考：団体信用生命保険（団信）とは？種類ごとの保障内容や選ぶ際のポイントを紹介！｜三井住友銀行

参考：8大疾病保障付住宅ローン｜三井住友銀行

本人確認書類としては、以下のような書類の提出が必要です。

• 運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなど
• 健康保険証
• 世帯全員が記載された住民票謄本

このうち、健康保険証は契約者の勤務状況を確認できる書類であるため、どの金融機関でも提出が必須です。

SMBCの場合は、本審査時に世帯全員が記載された住民票謄本（発行後3か月以内、本籍・マイナンバー記載なし）を提出します。

参考：住宅ローンの本審査に必要な書類まとめ！不備なく準備して本審査を受けよう｜三井住友銀行

参考：住宅ローンの必要書類｜三井住友銀行

収入に関する提出書類は、確定申告の有無や金融機関によっても異なります。

確定申告をしていない会社員等給与所得者が提出すべき書類は、一般的に以下のとおりです。

• 源泉徴収票（直近のもの）
• 所得証明書または住民税決定通知書（直近のもの）

源泉徴収票がない場合の対応に関しては金融機関ごとに異なり、SMBCの場合、直近3か月分の給与明細と2回分の賞与明細にて住宅ローン審査をおこないます。

確定申告をしている方の場合は、上記書類に加えて以下の書類も提出が必要です。

• 確定申告書（直近のもの）
• 納税証明書（その1・その2）

納税証明書については、発行後3か月以内でなければならない点に注意しましょう。

参考：住宅ローンの本審査に必要な書類まとめ！不備なく準備して本審査を受けよう｜三井住友銀行

参考：住宅ローンの必要書類｜三井住友銀行

購入予定の物件に関する書類についても、金融機関ごとに物件種類、契約形態などによって異なります。

SMBCで本審査時に提出が必要な書類は、以下のように分類されています。

そのほかの資料として、借り換えなどで現在返済中の住宅ローンがあれば、「返済予定明細表」の提出も必要です。

参考：住宅ローンの本審査に必要な書類まとめ！不備なく準備して本審査を受けよう｜三井住友銀行

参考：住宅ローンの必要書類｜三井住友銀行

参考：住宅ローン申込時必要書類チェックシート｜三井住友銀行

以下の項目は、住宅ローン契約の基本的な条件です。

• 借入総額
• 返済期間
• 毎月の元利金返済額
• 毎月の返済日
• 最終返済日

借入金額と返済に関わる重要な内容であるため、数字や日付に誤りがないか、細部までチェックすることが大切です。

住宅ローンの契約書には、契約者本人もしくは家族が居住する「住宅の新築購入・建築資金」など、「資金使途」が正しく記載されていなければなりません。

住宅ローンを投資用物件の購入資金に充てるなど、住宅ローンを不正に利用した資金使途違反は、金融機関からペナルティとして一括返済を求められます。

融資を受ける目的である資金使途が正しい内容で記載されているか、確認しましょう。

返済方式や利率も、住宅ローン契約においての重要事項の1つです。

• 固定金利か変動金利か
• 元利均等返済か元金均等返済か
• ボーナス返済を併用するか否か

住宅ローンの返済は長期にわたり、利率が変動すれば、返済総額や毎月の返済金額も大きく変わります。

将来のライフプランにも影響するため、固定金利・変動金利、元金返済方法の違いなどを理解したうえでチェックしましょう。

あわせて、ローン返済の自動引き落とし口座の店番号・支店名、口座番号、名義などに誤りがないかも確認しておいてください。

契約約款は、住宅ローン契約で定められた条項をまとめたものです。金融や法律に関する専門用語で詳細に契約内容が記載されています。

中でも確認が必要な項目は、「延滞した場合の遅延損害金」「期限の利益の喪失事由」に関してです。

「期限の利益」とは、返済期限まではお金を返す必要がないという契約者（債務者）の利益を指します。

仮に返済が滞った場合に、どのような条件でペナルティが生じるのかについて、事前に正しく理解しておきましょう。

また、繰り上げ返済に関する記載もあるため、理解が難しい箇所があれば担当者に直接確認し、不明点を解消しておくことをおすすめします。

契約者の住所・氏名といった基本情報や、連帯保証人などにミスがないかも、念のため目を通しましょう。

そのほか、収入印紙が消印されているかもチェックポイントの1つです。

基本的な項目だからこそ見落とされがちですが、スムーズに手続きを進めるためにも必ず確認しておきましょう。

民間の金融機関では、団体信用生命保険（団信）加入は住宅ローン契約条件の1つです。

住宅ローン審査と団信の加入審査は同時に進められるため、団信の審査に通らなければ、住宅ローン契約ができない場合もあります。

必要書類および告知内容の見直しのほか、「団体信用生命保険申込書兼告知書」に記載の加入者が正しい情報かも忘れずにチェックしましょう。

住宅ローンを組む際には、火災保険に加入することが条件となるのが一般的です。

火災保険を契約することで、契約者の住宅が事故・災害により被害を受けた際に、損害保険会社から保険金が支払われます。

家財を保険の対象とすれば、家財が受けた損害についても補償を受けることが可能です。

万が一の事態に備えて、契約者を守ってくれる火災保険は非常に重要です。補償内容や保険料など、記載事項に誤りがないかをしっかりと確認しておきましょう。

契約締結後に契約内容を覆すことはできません。契約書提出前に内容をしっかりと読んで理解し、誤りがないことを確認したうえで署名・捺印をおこないましょう。

署名・捺印は単なるサイン・押印ではなく、「契約内容について理解・承諾した」という意思表示の役割を果たします。

契約書は文字量も非常に多いうえに、内容も専門用語が並び、小さな文字で記載されているため、飛ばし読みしがちです。

しかし、重要箇所を見落として後悔することがないよう、誤り・不備がないかを隈なくチェックし、誤りがあれば事前に金融機関の担当者に連絡して書類の再作成を依頼しましょう。

また、不明点をできるだけ明確にした状態で、契約書類を提出することが大切です。

住宅ローンに関する契約書や、そのほか重要書類および控えは、確実かつ厳重に保管しましょう。

通常、住宅ローン契約書等は、契約締結時に金融機関から契約者へ「写し」が1通渡されます。

後々問題が起こった場合の備えとなる重要書類であるため、汚損・破損などがなく、いつでも内容を見返せるよう、綺麗な状態での保管が望ましいです。

万が一紛失しても、契約書は再発行できません。たとえ再発行できたとしても、郵送の手続きが必要であるため、手元に届くまでには時間を要するでしょう。

そのほか、収入印紙の貼付部分も、整った状態で管理しておくことが望ましいです。収入印紙に消印することで納税の証となります。

いずれにしても、契約締結時に渡された書類は、整った状態で一括保管しておきましょう。

住宅ローンの契約書が紙の場合、印紙税がかかります。

印紙税は、取引に関する文書として作成される契約書等に課せられる税金です。印紙を貼付・消印することで納税が成立します。

印紙金額は、国税の印紙税法によって定められており、契約書の記載金額に応じて異なります。

収入印紙の貼付漏れ、金額に応じた収入印紙の貼付がない場合などは、印紙税の未納として扱われ、過怠税のペナルティが課されてしまう可能性があるため、気をつけなければなりません。

過怠税では、本来支払うべき印紙税の3倍（納付しなかった印紙税の額と、その2倍に相当する金額との合計額）相当が徴収されるため、印紙貼付・消印の漏れがないように注意しましょう。

参考：印紙税法｜e-Gov 法令検索

参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁