住宅ローン金利の計算方法をシミュレーションと共にご紹介！返済額を下げる方法も徹底解説

以下のシミュレーションはすべて、三井住友銀行の新規借入シミュレーションにて算出しています。

	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	91,855円	（初回）108,928円
年間返済額	1,102,260円	（1年目）1,301,245円
総返済額	38,579,100円	37,894,951円
総利息額	8,579,100円	7,894,951円

	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	95,573円	（初回）115,178円
年間返済額	1,146,876円	（1年目）1,375,262円
総返済額	40,140,660円	39,210,588円
総利息額	10,140,660円	9,210,588円

	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	108,054円	（初回）135,178円
年間返済額	1,296,648円	（1年目）1,612,119円
総返済額	45,382,680円	43,420,623円
総利息額	15,382,680円	13,420,623円

借入金額が3,000万円の場合、金利が1.1％異なると、毎月の返済額は元利均等返済の場合で16,932円、元金均等返済の場合で27,500円（初回）となります。

（2024年7月現在）

参考：新規借り入れシミュレーション｜三井住友銀行

以下のシミュレーションはすべて、三井住友銀行の新規借入シミュレーションにて算出しています。

	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	122,473円	（初回）145,238円
年間返済額	1,469,676円	（1年目）1,734,993円
総返済額	51,438,660円	50,525,021円
総利息額	11,438,660円	10,525,021円

	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	127,431円	（初回）153,571円
年間返済額	1,529,172円	（1年目）1,833,684円
総返済額	53,521,020円	52,279,195円
総利息額	13,521,020円	12,279,195円

	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	144,072円	（初回）180,238円
年間返済額	1,728,864円	（1年目）2,149,494円
総返済額	60,510,240円	57,892,530円
総利息額	20,510,240円	17,892,530円

借入金額が4,000万円の場合、金利が1.1%なると、毎月の返済額は元利均等返済の場合で22,576円、元金均等返済の場合で36,667円（初回）となります。

（2024年7月現在）

参考：新規借り入れシミュレーション｜三井住友銀行

返済期間の違いによって、金利が変わる金融機関があります。また、固定金利期間が短ければ短いほど金利は低くなります。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する「フラット35」の全期間固定金利を例に見てみましょう。

フラット35では、借入期間21年以上35年以下では年利1.850％なのに対し、借入期間15年以上20年以下では年利1.460％に抑えられます。※2024年6月時点の最頻金利

さらに、住宅ローンの総利息額は以下の3要素で決まるため、返済期間が短縮されることで総返済額の軽減にもつながります。

• 金利
• 返済期間
• 借入金額

一方で、返済期間を短くすることで総返済額は抑えられても、借入金額が同じであれば毎月の返済額は増えてしまう点に注意しなければなりません。

毎月の返済額が増えると、年収に対する返済比率が高くなります。返済比率は住宅ローン審査の重要項目の一つですので、結果として希望通りの借入金額が借りられなくなる可能性も懸念されます。

短期間で住宅ローンの返済が終れば、一般的に総返済額を抑えられたり、老後の心配は軽減するかもしれないですが、毎月の家計収支に影響があっても本末転倒になりますので、ライフプラン全体から無理のない返済計画で借入期間を設定しましょう。

参考：フラット20｜フラット35

頭金を多く入れることで審査に通りやすくなり、ローン商品によっては優遇金利の適用を受けられます。そして、物件購入予算に占める自己資金の割合が高いほど、借入金額が減り利息負担が軽減されます。なぜならば、住宅ローンの利息は借入金額に対して発生し、金利は融資率に大きく影響をされるためです。

融資率とは「購入費・建設費に対する住宅ローン借入金額を示す割合」であり、以下の計算式で求められます。

• 融資率の計算式（％）

  住宅ローン借入金額÷マイホームの購入費・建設費×100％

住宅ローンで優遇金利を受けられる条件は金融機関によっても変わりますが、融資率90％を超えるか否かによって適用金利が異なり、超えた場合は金利が高く、審査もより慎重におこなわれるのが一般的です。

たとえば、フラット35で借入期間が21年以上35年以下の場合、以下のように金利が変わります。※2024年6月時点

融資率	90％以下	90％超
金利範囲	年1.850％〜年3.440％（最頻金利：年1.850％）	年1.960％〜年3.550％（最頻金利：年1.960％）

融資率を下げるためには、マイホームの購入費・建設費に対して住宅ローン借入金額の割合をできるだけ低くすることがポイントです。

つまり、頭金を多めに用意することが有益といえるのです。

参考：最新金利情報｜フラット35

金利を下げる直接的な要因ではないものの、返済比率を下げることも有益です。

返済比率とは「年収に占める年間返済額の割合」を指し、求める計算式は以下のとおりです。

• 返済比率（％）

  年間のすべてのローン（借入）返済額÷年収×100
  ※「年間のすべてのローン（借入）」は住宅ローン以外の借り入れも含む

返済比率が低いほどゆとりのある返済計画を立てられ、理想的な返済比率は手取り年収の「20〜25％」といわれています。

返済比率が下がることで「余裕をもって返済できる」と見なされ、住宅ローン審査に通りやすくなるでしょう。また、審査評価項目の安定性・信頼性が高まることで、比較的低い金利での借り入れが叶いやすくなります。

返済比率を下げるための方法は、主に以下の2つです。

• 他社借入を0にした後に住宅ローンを契約する
• 配偶者などとの収入合算で住宅ローンを契約する

収入合算とは、契約者本人の年収に、配偶者や同居する父母・子の年収を合算することです。収入合算により総年収額が増えるため、返済比率の低下、借入可能額の増加につながります。

返済比率は、年収に対して返済可能な借入金額かを判断する住宅ローン審査の重要項目ですので、余裕を持って返済できるよう下げる工夫をしましょう。