住宅ローンを借り換えるメリット・デメリットは？損をしないための判断方法も解説

住宅ローンの借り換えを検討する多くの方は、現在よりも借入金利を引き下げたいとお考えのことでしょう。

金利が下がることによって、総返済額や毎月の返済額軽減が期待できます。

とくに、10年以上前に住宅ローンを借り入れた方や固定金利から変動金利への切り替えは、借り換え前後で金利差が大きくなるため、条件によっては利息負担を抑えられます。

一般的には、住宅ローン残高が1,000万円以上、返済期間の残りが10年以上、金利差が1%以上あると、借り換えるメリットがあるといわれています。実際には、もう少し条件が下がっても軽減効果はあります。

住宅ローンの固定金利は、その名のとおり、市場金利が変動しても借入金利が変わりません。

固定金利期間中は、融資実行時の金利が変わらずに適用されます。毎月の返済額が変動しないため、将来にわたる住宅ローン総返済額（元金＋利息）の見通しも立ちやすいでしょう。

固定金利はある程度将来の返済計画が予想できますので、教育費や車の買い替え時期など、まとまった出費があった際にも、住宅ローンを含めた毎月の支出額を想定しやすいといったメリットがあります。

ただし、一般的には固定金利のほうが変動金利よりも適用金利が高く総返済額が多くなります。

変動金利は市場金利の動向によって金利上昇リスクがあり、仮に金利が上昇すれば総返済額は増えます。金利が大きく上がりそうと予想されるタイミングであれば、固定金利への借り換えを検討してもよいでしょう。

住宅ローンを借り換える場合も新規契約と同様、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険（団信）の加入が必須条件となっています。

団信とは、ローン契約者に万が一のことが起きた際、残りの住宅ローン残高がゼロになる保険のことです。つまり住宅ローンは、保険としての役割も果たします。

団信は昔と比べ商品性が進化しており、現在の保障内容はかなり充実しています。

具体的には、以前であれば契約者の死亡時に住宅ローン返済が免除されるケースが多かったのですが、就業不能状態が一定期間を超えた場合や、がんや脳卒中、急性心筋梗塞といった3大疾病になってしまった時でも、住宅ローンの一部もしくは全額の支払いが免除されるものもあります。

保障内容が充実している分、加入条件と審査は厳しくなりますが、住宅ローンに安心できる補償内容がセットでつけられる可能性がある点は、借り換えの大きなメリットといえるでしょう。

参考：団体信用生命保険｜一般社団法人 全国信用保証協会連合会

住宅ローンの借り換えには手数料や諸費用が発生し、これらの合計額は平均約30万円〜100万円ほどがかかります。

借り換え時点の住宅ローン残高（借入金額）にもよりますが、金融機関に保証料や事務手数料などの支払いが必要です。ほかにも、司法書士への依頼費用や繰上返済費用、抵当権の設定費用など、住宅ローンの借り換えには実にさまざまな諸費用がかかるものです。

住宅ローンの借り換えにかかる主なコストを一覧表にしました。

（2024年7月現在）

事務手数料は、一般的に「定額型」と「定率型」の2種類があり、借り換え先の住宅ローン申し込みや審査、契約業務で発生する手数料です。

金融機関ごとに事務手数料と保証料の取り扱いが異なりますが、保証料を0円としてその分の金利を上乗せするローン商品もあり、「％」で算出される手数料については、借入金額が高額になるほど負担額が増えます。

このように、住宅ローンの借り換えをおこなう際はさまざまな手数料・諸費用がかかるため、慎重かつ総合的に判断するようにしましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得（または増改築）した場合、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税の控除を受けられる制度です。

住宅ローン控除は「税額控除」に該当するため、節税効果が大きくなります。

なお、2024年度現在の住宅ローン控除は、10年もしくは13年の間、住宅ローン残高の0.7%分、所得税等が控除される制度となっています。

住宅ローン控除の詳しい内容について、表にまとめました。

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• (1)「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」
• (2)2023年までに新築の建築確認した場合は2,000万円

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用したマイホーム購入者の税負担を軽減する制度です。控除に関わる税制改正が定期的に行われており、借り換え後も引き続き控除を受けるためには、最新の税制にもとづく一定の要件を満たしている必要があります。

借り換えをおこなうと借入残高によっては控除額が減る場合があります。また、新たな住宅ローンの返済期間が10年未満に短縮されると、控除そのものが適用されません。

そのため、当初の住宅ローン控除がそのまま継続できるかという点も、借り換え前に確認すべきでしょう。

参考：住宅ローン減税｜国土交通省

前述したように、住宅ローンの借り換えは、金利差が1%以上あるとメリットを感じやすいといわれています。

ただし、最近は低金利政策が続き、住宅ローンの適用金利が非常に低い傾向にあるため、なかなか1%の金利差を出すのは難しいのが現実です。

借り換え前後で1%以上の金利差がなくても、諸費用を含め十分にメリットが出る可能性はあるので、事前にシミュレーションをしてみましょう。

以下、住宅ローン残高：3,000万円、借り換え前：金利1%の場合と、借り換え後：金利0.5%の場合のシミュレーションです。
（住宅ローン関連諸費用を含め、三井住友銀行の借り換えシミュレーションにて算出しています。）

【現在の借入状況】

• 住宅ローン残高：3,000万円
• 金利：1％
• 残りの返済期間：20年
• 返済方法：元利均等返済
• ボーナス払いなし

【借り換え後の条件】

• 借入希望額：3,000万円
• 金利：0.5％
• 返済期間：20年
• 返済方法：元利均等返済
• ボーナス払いなし

「借り換えシミュレーション」結果は以下のとおりです。

【総返済額】

• 借り換え前：33,112,320円
• 借り換え後： 32,451,200円（総返済額：31,531,200円＋諸費用合計：920,000円
• 諸費用を含めた差額：661,120円

【毎月の返済額】

• 借り換え前：137,968円
• 借り換え後：131,380円
• 差額：6,588円

（2024年7月現在）

このように、金利差が0.5%程度でも、借り換えのメリットはあります。
あらかじめシミュレーションを実施した上で、比較・検討してみましょう。

参考：借り換えシミュレーション｜三井住友銀行

借り換えの際は、メリットが受けられるほどの残高や残年数があるかも重要な視点です。

一般的に、住宅ローン借り換えのメリットがあるのは、残りの返済期間： 10年以上、ローン残高：1,000万円以上とされています。

残高や残年数が少ない状態では、より低い金利で新たな住宅ローンを組んでも元本の返済が進んでおり、借り換え前後で返済額の差が少なくなります。

また、借り換え時には手数料・諸費用が必ず発生するため、借り換えによって削減できる金額よりも、持ち出し費用が多くなってしまう可能性もあるでしょう。

そのため、借り換えを行うことが本当にメリットがあるのか、金利条件やローン残高、残りの返済期間などから事前にシミュレーションで金額を算出し、諸費用を含めた総返済額を必ず確認しましょう。

住宅ローンの借り換えは、団体信用生命保険（団信）の加入年齢制限を考慮して、一般的に50歳前後までにおこなうのがよいとされます。

住宅ローンを組む時は、団信に加入するのが一般的です。当然、最初の借り入れ時よりも年齢が高くなっているため、新たな団信に加入するハードルが上がります。

また、団信の種類は複数あり、がんなどの病気リスクにも備えられる特約つきタイプは、加入時の年齢条件が定められています。

昨今は変動金利の実行金利がかなり低い状態で推移しており、金融機関同士でローン商品を差別化するのが難しくなってきています。
そのため、団信に付帯する保障内容を充実させることで、他のローン商品との差別化を図っている金融機関が少なくありません。

団信は、3大疾病や8大疾病、がんなど大きな病気になってしまった際の保険としても機能するため、借り換えによって保障内容が手薄にならないかなどの視点も必要です。
団信の保険料は住宅ローン金利に上乗せされているケースが多く、保障内容が手厚い団信は多少金利が上がる可能性もあります。

住宅ローン契約時の団信加入だけでも、保険の機能が働き万が一に備えることができますので、有事の際には、大きなメリットを感じられるでしょう。